○청원인대표 이운영   방금 소개의원님께서 인사말씀이 계셨기 때문에 중복되지 않게 하기 위해서 인사를 생략하겠습니다. 다만, 감사합니다.
  지금 각 위원님들한테 종이를 한 장씩 나눠드렸는데 이것은 흑석 제2구역 청산금 부과표입니다. 청산내역표를 보면, 우리가 돈 낼 것이 얼마나 되느냐면 90억 4,400여만원입니다. 이것을 부담하는 사람들 가구별로 환산을 해보면 한 가구당 평균 2,600만원이 돌아갑니다. 그 가운데에서도 많은 사람은 5,000만읜, 7,000만원, 8,000만원 1억원이 넘는 사람도 있습니다. 도저히 저희들로서는 이 청산금을 부담할 능력이 없기 때문에 오늘 이와같이 여러분들에게 호소의 말씀을 드리게 됐습니다. 저는 한가지만 꼭 말씀드리고 내려가겠습니다. 청원서 내용에는 여러가지가 나열이 돼 있는데, 그 중에서 청산금 부과가 법절차에 위배되었다 하는 문제를 가지고 말씀드리겠습니다.
  도시재개발법 제53조에 청산금이라는 것이 무엇이냐 하면 정의가 딱 내려져 있습니다. 그 제53조를 보면 청산금이란 재개발사업전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 재개발사업 완료 후의 관리처분계획에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차액이 있을 때 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 교부하는 것을 말하는 것입니다. 이것이 소위 청산금이란 것입니다. 그러니까 종전의 토지라는 남편과 사업완료 후에 환지받은 이 신부와 결혼을 해서 생겨나는 것이 청산금이라 이 것입니다. 엉뚱한 놈하고 결혼해서는 안된다 이것입니다. 그런데 구청에서는 이 결혼을 누구한테 시켰느냐 하면 권리면적이라는 엉뚱한 사람하고 시켰습니다. 환지토지하고 권리면적하고 결혼시킬 수는 없는 겁니다. 도시재개발법 제53조에 분명히 규정돼 있으니까 이 법에 따라야 되는 것입니다.
  그리고 구청에서 의회에 회신을 보내온 것을 잠깐 보니까 청산금을 토지구획정리사업법에 의해서 부과됐다 이렇게 설명이 돼있는데 이것은 천부당만부당한 말씀입이다. 왜그러냐 도시재개발법이 우선 적용되어야 합니다. 법에 명시되어 있습니다. 이 법에 도시개발법에서 정한 것 이외에 사항을 준용도 하고 적용도 하지만, 도시재개발법 내용에 포함돼서 규정된 사항은 도시재개발법에 반드시 따라서 해야 되는 것입니다. 그리고 이 청산문제가 아주 세밀하게 규정돼 있습니다.
  그러면 아까도 말씀드렸다시피 이 도표를 보시면 종전토지, 권리면적, 환지면적, 징수면적 이렇게 도표가 돼 있는데 원칙적으로 말하게 되면 종전토지 179평방미터하고 환지면적 239.7평방미터의 토지가격을 각각 산출해 내서 많으면 징수하고 모자라면 교부하는 것이 청산금이예요. 그런데 구청에서는 환지면적 239.7, 권리면적 155.7평방미터를 제한 것으로 징수면적 84평방미터로 해가지고 이것을 시가감정가격으로 내라, 시가감정가격으로 내게 되어 있지 않습니다. 그 점을 추가해서 설명드리면, 이 종전의 토지에 대해서는 가격평가를 어떻게 하느냐, 종전의 토지에 대해서는 재개발사업시행전의 시가감정가격을 종전의 토지가격으로 겸하게 돼있고 사업완료 후의 토지가격은 종전의 토지가격에다가 도시재개발사업에 소요된 비용, 이것을 가산한 가격을 토지평가가격으로 하게끔 돼 있습니다. 그러니까 종전 토지가격에다가 공사비만 추가한 것이 사업완료 후의 토지가격이 되는 겁니다.
  도시재개발법 제3조제3항을 보면, 제1항에 가격평가에 있어서 종전 토지 또는 건축물에 대하여는 재개발사업공사 착수전에 가격을, 재개발사업으로 인하여 분양받은 대지 또는 건축물에 대하여는 공사 착수전의 가격에 당해 공사에 소요된 비용중 대통령령이 정하는 비용을 가산한 가격을 기준으로 해야 한다 이렇게 돼 있어요. 시가 남정하라는 게 아닙니다. 그럼 대통령령이 어떻게 돼 있느냐, 종전 토지가격에다가 가산할 공사비 내용이 여기에 나와 있습니다. 제46조에 보면 대지조성공사비, 건축시설공사비, 그 다음에 재개발사업의 관리에 소요된 비용, 제60조의 규정에 의한 융자금이 있을 때는 그 이자, 공공시설 설치 부담금, 이 다섯 가지 사항이 종전 토지가격에 포함해서 평가돼야 할 사항들입니다. 그리고 구청에서는 토지구획정리사업법에 의해서 청산을 했다고 설명이 돼 있는데 이것이 아주 잘못된 것이 도시재개발법 제65조를 보면 다른 법령의 준용 및 배제의 란에서 어떻게 되어 있느냐 하면 이 법에서 정한 것은 이 법을 적용해야 되고 그 외의 것은 도시계획법의 규정을 적용한다. 시행자의 관계장부열람 등에 관해서는 토지구역정리사업법 제38조의 규정을 준용하며 관리처분계획에 관하여 이 법에서 특별히 규정한 것을 제외하고는 토지계획정리사업법에 환지에 관한 규정을 적용한다. 그러니까 토지구역정리사업법이라는 것은 주로 환지에 관한 사항을 규정하는 법이지 이 청산은 토지구역법에 의해서 하는 것이 아니다 하는 것을 말씀드립니다.
  (◇김종구 위원 의석에서 - 지금 청원인 말씀이 조금 이해하기 곤란하니까 법에 대한 해석은 별지에다가 해서 한 장씩 나누어 주시면 우리가 이해하기가 쉽겠습니 다.)

○청원인대표 이운영   그렇게 하겠습니다. 그리고 이 재개발사업에 관해서 국고보조 가 있을 때에는 이 청산금을 공개하게 되어 있습니다. 이 지역에 국고보조금이 얼마나 나왔느냐 하면 80여억원 나왔거든요, 그중에서 공공사업에 들어간 돈 이외에 현금으로 징수하는 금액은 사업비에서 까야 된다, 이런 절차도 이행을 안했습니다. 이런 점들을 충분히 고려하셔가지고 검토 있으시기 바랍니다. 감사합니다.

○전문위원 최응오   시민건설위원회 전문위원 최응오입니다. 흑석재개발구역 환지토지 청산에 관한 청원에 관하여 검토보고를 드리겠습니다. 먼저 동 지역에 대한 개요를 간단히 말씀드리도록 하겠습니다.
  동작구 흑석동 33, 35번지 일대 재개발사업지구는 1973년 12월 1일자로 사업지구로 지정받고, 1976년 9월 4일 구획정리사업실시인가와 동시 사업에 착수하였습니다. 1983년 5월 3일 구획정리사업의 종료후 관리처분인가에 따라 주택개량사업에 착수하여 1986년 12월 현재까지 건축허가 87%, 준공완료 69% 진척중에 1986년 12월 10 일 서울특별시에서 흑석동 산88번지 일대 녹지를 주거지로 개발하기 위하여 서울시 고시 제884호로 관리처분변경인가함에 따라 재개발지역으로 추가됐습니다. 따라서 1990연 12월 31일까지 사업기간이 연장되었고, 1990년 12월 28일 확정측량결과에 따라 환지처분하였습니다. 그에 따라서 1991년 2월 18일 감정가격에 의해 청산금을 부과처분한 사항입니다.
  위 청원인의 청원내용을 요약해서 종목별로 나누어 설명드리겠습니다. 첫째, 구획정리사업전의 토지면적과 환지면적과의 차이나는 면적은 도로 등 공공용지에 편입되었으므로 보상해야 한다는 내용입니다.
  두번째, 도시재개발법 제53조의 규정에 따라 감보면적의 토지를 평가하여 청산하여야 된다는 내용입니다.
  셋째, 징수면적을 의도적으로 조성하기 위하여 과다하게 감보하였으므로 징수면적의 재조정을 청구한다는 내용입니다.
  넷째, 청산내역에서의 증환지의 총면적과 감환지토지가 일치하지 않으며 환지불지정토지중 국유지와 일본인 명의의 토지까지 포함시켜 불환지 교부금을 지급결정하였으므로 청산금부과처분은 위법하다는 내용이었습니다.
  다섯째, 흑석1, 2지구의 재개발사업 종료기간이 1986년임에도 3차 시행지구를 추가편입함으로써 사업시행기간이 연장되어 청산금의 산정시점이 늦어진 관계로 청원인들의 부담금이 과중하게 증가하였으므로 청산시점을 조정하여 줄 것과 동 구역내의 존치건물 소유자에 대한 환지처분 시점을 1983연 5월로 시정하여 줄 것을 요구하는 내용입니다.
  이와 같은 청원인들의 주장에 대해서 검토한 바를 종목별로 나누어서 보고드리도록 하겠습니다.
  첫째, 종전의 토지면적과 환지면적과의 차이나는 면적은 도로 등 공공용지에 편입되었으므로 보상해야 한다는 주장은 그 면적에 차이나는 이유가 재개발사업시행에 필요한 도로 등 공공시설의 설치 및 재개발경비에 충당하므로써 나타나는 결과로 자력개발 방법으로 시행되는 재개발구역내에 설치되는 도로 등 공공시설에 대하여는 도시계획법 제83조의 관련 규정에 의거 사업시행청에 무상귀속되는 재산으로써 보상대상토지가 아님을 알 수 있습니다.
  둘째, 도시개발법 제53조의 규정에 따라 감보면적의 토지를 평가하여 청산하여야 한다는데 대하여는 재개발사업 시행은 자력재개발방법과 합동재개발의 두가지 방법으로 나누어 시행하는 바 동 지역은 청원인들의 주장대로 도시재개발법 제53조의 규정을 적용받는 합동재개발방법이 아니라 도시재개발법 제65조제2항에 의해 토지구획정리사업법이 준용되는 자력재개발방법으로 시행된 지역으로써 토지구획정리사업법 제52조 및 동법 제68조에 의해 환지확정 당시의 평가에 의해 청산되는 구역입니다.
  셋째, 감보율이 과다하게 적용되었으므로 징수면적을 재조정해야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 감보율의 적용은 재개발구역의 관리처분인가시 환지예정지 지정자별로 도로 및 공공시설의 설치에 필요한 재재발경비를 충당하기 위하여 환지예정지가 도로에 정한 길이에 따라 부담하게 되는 연도 부담면적과 토지소유자 전부가 그 면적에 따라 일률적으로 부담하는 공통부담면적을 합산 산정하며 관리처분계획 공고시에 당시 소유자와 이해관계인의 동의를 받아 접합한 절차에 따라 결정된 것으로 감보율을 과다하게 적용하였으므로 징수면적이 조정되어야 한다는 주장은 적합하지 않은 것으로 검토되었습니다.
  넷째, 청산내역에서 증환지면적과 감환지토지의 면적이 불일치하며 환지불지정토지중 국유지와 일본인 명의의 토지까지 포함시켜 불환지 교부금을 지급 결정하였으므로 청산금 부과처분이 적법치 못하다는 주장을 살펴보면 환지청산금의 징수 또는 교부는 감보율에 의한 권리면적과 환지확정면적을 비교하여 그 면적의 증감에 따라 대금을 징수 또는 교부하는 것으로 그 징수면적의 합계와 교부면적의 합계는 반드시 일치하는 것이 아니며, 징수가액은 환지불지정토지에 대한 불환지 교부금을 포함한 교부가액과는 상호관련이 없는 것으로 청산금의 부과처분이 위법하다고는 볼 수 없습니다.
  다섯째, 동 구역의 재개발사업시행중에 3차 시행지구를 새로이 추가편입함으로써 사업기간이 연기된 것은 부당하며 그 결과 관리처분계획이나 청산방법이 상이하여 존치위물에 대한 환지처분도 늦어졌으므로 1983년 5월 구획정리사업 종료시점을 기준으로 시가청산을 하여 줄 것을 주장한 것을 검토하여 보면, 위의 3차 시행지구의 추가편입은 서울특별시가 재개발사업시행 도중에 위 별도 지역을 재개발사업지구에 새로이 편입시킨 것이 아니라 당초부터 사업시행구역내에 편입되어 있었으나 다만 공원지역으로 관리처분하기로 계획이 세워져 있었던 지역으로 서울특별시가 위 사업완료 예정시한 이전인 1986년 9월 3일 서울특별시 고시 제492호로 공람공고 등의 절차를 거쳐, 1986년 12월 10일 서울특별시 고시 제884호로 관리처분계획의 변경인가하므로써 재개발사업의 완료시한도 1990년 12월 31일까지 연장되었으며 또한 도시재개발사업법 제48조에 의하면 도시재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에 확정측량과 분할절차를 거쳐 분양처분을 하도록 규정되어 있고 도시재개발사업은 구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이응과 도시기능을 회복하기 위하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과이에 부대되는 사업을 말하는 것으로 토지구획정리사업의 완료만으로는 위 재개발사업이 완료되었다고 볼 수 없어 존치건물 소유자에 대한 청산금 산정시기를 구획정리사업 완료시점인 1983년 5월 기준으로는 환지처분할 수 없는 것으로 검토되었습니다. 이상 검토보고를 마치겠습니다.

○주택과장 한관희   안녕하십니까? 주택과장입니다. 우선 공사다망하신데도 구정의 제반 현안사항을 심의하기 위해서 이자리에 나와주신 존경하는 박원규위원장님과 위원여러분 그리고 방달호 청원소개위원님께 깊은 감사를 드립니다.
  본 건 청원내용에 대해서는 전문위원이 구체적으로 검토보고 드렸기 때문에 이해가 되셨으리라 믿습니다마는 중복되더라도 보충해서 심의하시는데 참고될 수 있도록 자력재개발사업의 개념과 본 사항에 대한 개괄적 추진사항을 보고드리겠습니다. 자력재개발사업은 아시는 바와 같이 구역내 토지를 시행자인 지방자치단체가 정비하고 건축물은 구역내 각 토지소유자들 자력으로 각자 개량하는 사업으로써 관리처분계획을 수립해서 건축이 가능하도록 대지여건에 맞게 환지를 주어 불량주택을 개량하고 사업이 완료됐을 때는 지적측량을 해서 분할처분하고 관리처분계획에 의해서 전환 감보율을 공제한 종전 토지보다 증감된 부분의 토지에 대해서 분양처분시점의 토지감정평가액에 의해서 청산금을 징수하거나 또는 교부하는 일련의 사업이 되겠습니다.
  그리고 본 건 흑석2구역 자력재개발사업은 전문위원이나 소개 민원인께서도 언급이 있었습니다마는 흑석동 산83번지 일대 7만9,031평방미터와 건축물 350동을 대상으로 1973년도에 재개발구역으로 지정되어 가지고 1974년도 사업시행인가를 받고 그간 3차에 걸쳐서 관리처분계획인가를 받아 사업시행후 1991년 2월 18일 분양처분고시를 해서 동년 9월 18일 증감된 토지에 대한 청산금을 고지한 바 있습니다.
  그동안 본 지역 주민들은 청산금의 고지에 대해서 징수청산금 산정시점의 소급과 감면을 요구하는 내용의 항의농성과 진정등을 한 바가 있고, 1991년 11월 5일에는행정심판을 청구해서 1992년 1월 11일 기각 결정된 바도 있습니다. 또한 1992년 2월 12일에는 서울시 행정회의에서 당초 1년거치 5년분할상환 연리 10%로 되어 있던 것을 3년거치 10년분할상환 연리 5%로 결정한 바 있음에도 1992년 3월 14일 청산금 납부처분취소청구 행정소송을 제기해서 금년도 7월 8일 서울고등법원에서 동작구청의 처분은 적법, 정당하다고 판결한 바 있으나 본 지역 주민들은 이에 불복해서 현재 대법원에 상고를 해서 소송계류중에 있습니다.
  그리고 금년도 6월 16일에는 서울특별시의회 임시회 제4차 본회의에서 본 건 환지처분에 따른 청산금과 재조정 교부 청원사항중 분양지 청산금과 관련 부분적으로 맞지 않는 것은 재검토토록 시에서 지시를 내린 바가 있으나 본 지역 주민 일부가 현재 민사소송으로 소송을 제기해서 소송계류중에 있습니다. 그래서 그 판결 결과가 나오면 참고해서 분양주에 대해서는 처리할 계획으로 있습니다. 그리고 흑석2구역의 청산내역을 총괄적으로 말씀드리면 받아들이는 돈인 징수가 351건에 91억 3,700만원인데 비해서 내주어야될 교부금은 149건에 104억1,600만원입니다. 위원님들께서 참고해 주시기 바랍니다. 그리고 제가 말씀을 드렸습니다만, 서울시 정책회의에서 결의된 내용대로 청산금을 3년 거치 10년 분할상환에 연리 5%를 적용시에 주민 부담규모를 대비해서 분석을 서울시 투자분석담당관실에서 한 결과를 보면 일시불보다 48.7%가 주민들에게 혜택이 가고, 일시불로 했을 경우를 대비했을 때, 1년 가치 5년 분할상환 연리 10%로 현행대로 했을 때보다는 34.4%가 주민들한테 혜택이 가는 걸로 그렇게 분석이 됐습니다. 참고를 해주시기 바랍니다. 이상 보고를 마치겠습니다.

○주택과장 한관희   먼저 김종구위원님께서 질의하신 청원이 구의회에서 채택됐을 경우 시에 건의를 할 수 있겠는가, 또 시에 건의를 했을 왜 시에서 받아드리리라고 전망이 되는가라는 질문을 해주신 걸로 이해를 하겠습니다. 두번째로 주민들의 애절한 민원사항을 집행부에서 수용을 할 수 있겠는가 없겠는가 이런 취지로 질문하신 걸로 이해를 하고 먼저 답변을 드리겠습니다.
  위원님들이 잘아시겠지만, 청원이라는 것은 설사 여기에서 의결이 된다 할지라도 집행부측에서 제반법규사항에 적당치 못하면 수용이 불가합니다. 제가 아까 보충설명에서도 말씀을 드렸지만 지금까지 저희가 흑석2구역에 대한 청산금 처리절차는 현재까지의 제반책정법의 규정에 의해서 처리가 됐다고 확신을 하기 때문에 이 청원 채택은 위원님들이 하시겠지만 저희 집행부측에서 받아드리기에는 조금 어려움이 있다고 말씀을 드릴수 있겠습니다.
  그 다음에 민원사항이기 때문에 수용을 해줄 수 없느냐, 물론 뒤에 방청객도 여러분 와계시지만 그 사안에 대해서는 저희 집행부측에서도 여러 각도로 어떻게 하면 주민들한테 조금이라도 부담을 경감시켜 줄 수 있는가에 대해서 수십차례에 걸쳐서 검토를 했습니다만, 근본적으로 법이 개정이 돼서 소급적용이 되지 않는 한 현시점에서수 용하기에는 좀 어렵다고 이렇게 판단이 됩니다.
  다음으로 방달호위원님께서 질의해 주신 구획정리법과 도시재개발법중 어느 법이 흑석2구역에 적용된 것인지, 또 도시재개발법 제53조 규정대로 흑석2구역에 대해서 청산 안한 사유가 무엇인지, 또 세번째로 자력재개발의 청산은 어떤 방법에 의해서 하느냐, 또 네번째로 감보율 적용이 부적절하다고 판단이 되는데 집행부측에서는 어떻게 생각을 하느냐 하는 내용의 질의로 이해를 하겠습니다.
  먼저 구획정리법이 적용이 되느냐 도시재개발법이 적용이 되느냐라는 질의사항에 대해서는 자력계개발 방식에는 두가지 방법이 있습니다. 합동재개발방법이 있고 자력재개발방법이 있습니다. 그래서 이 자력재개발은 제가 보충설명때도 말씀을 드렸습니다만, 그 구역내의 토지정리는 지방자치단체에서 정비를 하고 그 토지상에 있는 건물의 정비 개량은 토지소유자인 주민 각자가 자기부담으로, 자력으로 개발하는 그런 방식입니다. 따라서 자력재개발의 경우에는 필연적으로 환지가 선임이 되어야 됩니다. 이 환지를 하는 경우에는 도시재개발법 제65조제2항에 환지에 관한 규정은 구획정리사업을 준용을 한다라고 명시가 돼 있습니다. 따라서 흑석2구역의 자력재개발구역은 환지를 해야 되기 때문에 불가피하게 구획정리사업법을 적용을 한 것입니다. 그래서 도시재개발법이 모법이지만 자력재개발의 경우에는 환지관계 때문에 구획정리법이 준용이 된다 라고 이렇게 말씀을 드리겠습니다.
  두번째로 도시재개발법 제53조 규정대로 청산을 안한 사유가 뭐냐, 제가 첫 번째 질의사항에 대해서 답변을 드린 것과 중복이 되겠습니다만, 합동재개발의 경우에는 공동으로 아파트 건립을 하는 것이기 때문에 아파트를 건립하기 전에 각자 그 구역내에 사지나 건물을 가지고 있던 분들의 건물을 아파트를 짓기 전에 평가를 합니다. 이 사람의 재산가치는 얼마다 라는 것을 먼저 평가를 해 놓고 아파트를 건립을 한 후에 아파트의 값은 얼마냐, 아파트의 준공시점에서 아파트의 값을 또 평가를 합니다. 구체적으로 예를 들어서 말씀을 드리면, 아파트를 짓기 전에 자기가 소유하고 있던 토지, 건물의 값이 1만원이라고 할 때 그 집을 헐어내고 아파트를 지었을 때 1만5,000원이다 라고 평가가 됐으면 그 5,000원에 대해서는 이 주민들이 추가로 부담을 하고 들어가도록 이렇게 돼 있습니다. 그런데 이 자력재개발의 경우에는 자기 토지에 자기의 어떤 권리가 다른데로 변환이 되는 게 아닙니다. 그대로 가지고 있는 겁니다. 다만 ,구획정리를 해서 도로를 낼 것은 도로를 내고, 공공시설을 할 것은 공공시설을 하는 것이지 당초 자기가 가지고 있던 권리가 다른데로 변환이 되는 사항이 아니기 때문에 종전 토지가를 평가를 아니하고 최종적으로 사업이 완료했을 시점에 평가를 하도록 돼 있는 겁니다. 그래서 제53조는 합동재개발방법으로 하는 경우에 적용이 된다라고 말씀을 드리겠습니다.
  자력재개발의 청산방법은 제가 1, 2항의 질의에 대한 답변내용과 중복되는 것 같습니다. 다시한번 답변을 드릴까요, 아니면 1,2항의 답변내용으로 갈음할까요?

○주택과장 한관희   감보율 적용이 부적정하다고 말씀하셨는데, 방달호위원님께서 몇몇 사례를 지적해 주셨는데, 그 지적된 그 사례에 대해서는 제가 서류를 보고 검토를 해봐야 될 사항입니다. 제가 여기서 답변을 드릴 수 있는 사항은 원칙적으로 감보율이 결정되는 것은 도로에 접한 면적의 이용가치 그러니까 연도 부담면적이라는 용어를 사용하고 있습니다마는 연도부담면적과 그 지구내 토지소유자들이 일률적으로 똑같이 부담해야 되는 공통부담면적을 더해서 계산을 해서 감보율이 결정됩니다.
  위원님께서 지적하신 개개 그 사안에 대해서는 제가 서류를 보고 추가로 말씀을 드리도록 하겠습니다.

○주택과장 한관희   방달호위원님께서 청산금고지금액을 정해진 기간내에 상환하지 못했을 경우 집행부에서는 어떤 조치를 하겠느냐라는 질의를 해주셨는데, 안타까운 얘기입니다마는 지방세법 등 관련법규에 의해서 처리하는 방법 이외는 없지 않나 생각이 듭니다. 이상입니다.