「상도1 주택재건축 정비구역 및 정비계획 변경(안)에 관한 의견청취의 건」

의 안 번 호	2483	제출자 동작구청장 일 자 2014. 2.

1.  제안 사유

주민의견을 반영하여 정비구역을 일부 제척하고, 임대주택 의무비율 폐지 및 재건축규제 완화조치와 관련법 개정으로 용적률 증가, 중소형 평형으로 조합원 선호도 변화에 따른 세대수 증가 등 정비계획을 변경하고자 상도대림아파트 재건축정비사업 조합으로부터 제안된 상도1 주택재건축 정비구역 및 정비계획 변경(안)에 대하여 『도시 및 주거환경정비법』 제4조 규정에 따라 구의회 의견을 청취하고자 함.

2. 사업 개요

가. 위    치 : 동작구 상도동 36-1번지 일대

나. 구역면적 : 44,114㎡ (공동주택용지 : 39,525.7㎡)

다. 정비기반시설(기부채납예정) : 4,588.3㎡

∙도 로 : 690.1㎡      ∙공공공지 : 86.0㎡

∙공 원 : 1,720.2㎡    ∙녹   지 : 2,092.0㎡

라. 건축규모 : 아파트 8동(지하4층 / 지상29층) 897세대(소형주택 : 8세대)

마. 용도지역 : 제3종일반주거지역

3. 추진 현황

○ 2002. 01. 25 : 정밀안전진단 (재건축 판정)

○ 2003. 06. 27 : 조합설립인가

○ 2007. 09. 27 : 상도1주택재건축 정비구역지정 (정비계획용적률 206% 임대 별도)

○ 2010. 05. 28 : 사업시행인가

○ 2013. 08. 31 : 시공사 선정(대림산업)

○ 2013. 11. 29 : 정비계획변경 신청 (조합→동작구)

∙ 정비계획 변경(안)

- 면  적 : 44,260㎡ ➡ 44,114㎡ (감 146㎡)

- 용적률 : 206%    ➡ 241.6%  (증 35.6%)

- 세대수 : 711세대  ➡ 897세대  (증 186세대)

■ 60㎡이하 161(60) → 257(8)

■ 60~85㎡    298 → 584

■ 85㎡초과    252 → 56

∙ 변경사유

- 주민요구에 따른 상도동 36-6 제척

- 임대주택 의무비율 폐지 및 재건축규제 완화조치와 관련법 개정으로 용적률 증가

- 중소형 평형으로 조합원 선호도 변화에 따라 세대수 증가

○ 2013. 12. 4 ~ 12. 24 : 관련부서 사전협의 (동작구 11개부서, 서울시 12개부서)

○ 2014. 01. 03 : 정비계획 변경(안) 보완사항 제출 (조합→동작구)

○ 2014. 01. 23 : 주민설명회 (노량진 감리교회)

○ 2014. 01. 16 ~ 02. 14 : 주민공람(30일)

∙ 공람방법 : 구보 및 구홈페이지 게재

∙ 제출의견 :  4건

- 서울시 공동주택과 : 공동주택 커뮤니티시설 배치 및 확보, 창조적 정비계획 운영지침 반영

- 서울시 도시계획상임기획단 : 소형임대주택 추가확보, 옹벽발생 최소화, 공동이용시설 인근 주민 이용 용이하도록 할 것

- 서울시 물관리정책과 : 빗물관리시설 및 재이용수 친수시설 설치, 오염물질 배출 부하량 할당 후 사업추진

- 동작구 주택과 : 신설(소로3류①)도로는 경사가 급한 막다른 도로로 차량회전을 위한 공간 확보

4. 관련 규정

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조 제1항

시장, 군수 또는 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청

5. 향후 추진 절차

○ 정비계획(안) 변경 신청(동작구➙서울시)

○ 서울특별시 도시계획위원회 심의

○ 상도1 주택재건축 정비구역 변경 지정 및 지형도면 고시

상도1주택재건축 정비구역 및 정비계획 변경(안)

1. 정비구역의 지정

가. 정비사업의 명칭 : 상도1 주택재건축정비사업

나. 정비구역의 위치 및 면적

구분	구역의 명칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
변경	상도1 주택재건축 정비구역	동작구 상도동 36-1번지 일대	44,260.0	감)146.0	44,114.0

주민요구에 따라 단독주택 1필지(36-6번지) 146㎡ 제척

다. 정비계획

1) 용도지역 결정(변경)조서

구 분		면적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기 정	변 경	변경후
계		44,260.0	-	44,114.0	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	-	증)146.0	146.0	-	정비구역에서 제척
	제3종 일반주거지역	44,260.0	감)146.0	44,114.0	100.0

36-6번지 제척에 따른 146㎡ 용도지역 환원 (제3종일반주거지역 → 제2종일반주거지역)

2) 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)				비 율(%)	비 고
		기 정	변 경		변경후
합 계		44,260.0	감)	146.0	44,114.0	100.0
정 비 기 반 시 설	소 계	4,577.3	증)	11.0	4,588.3	10.4
	도 로	679.1	증)	11.0	690.1	1.6
	어린이공원	1,720.2		-	1,720.2	3.9
	공공공지	86.0		-	86.0	0.2
	경관녹지	2,092.0		-	2,092.0	4.7
획 지	소 계	39,682.7	감)	157.0	39,525.7	89.6
	획지1 (공동주택용지)	39,682.7	감)	157.0	39,525.7	89.6

3) 도시계획시설 결정(변경)조서

가) 도로 결정(변경)조서

구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	2	32	15∼19	집산 도로	1,120 (72)	노량진동	상도동	일반 도로		1962. 12.08
변경	중로	2	32	15∼19	집산 도로	1,120 (72)	노량진동	상도동	일반 도로		1962. 12.08	종점부 가각변경
기정	소로	3	①	6∼8	국지 도로	(56)	상도동 16-21	상도동 36-47	일반 도로		서고시 2007-341호 (2007.9.27)
기정	소로	3	②	6∼10	국지 도로	416 (52)	상도동 2-1	상도동 17-62	일반 도로		1989. 06.17

( )는 대상지내 연장임

나) 녹지 결정조서 (변경없음)

구분	도면표시번호	시설명	시설의 세분	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
기정	①	녹지	경관녹지	동작구 상도동 36-1일대	2,092.0	-	2,092.0	서고시 2007-341호 (2007.9.27)

다) 공원 결정조서 (변경없음)

구분	도면표시번호	시설명	시설의 세분	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
기정	①	공원	어린이 공원	동작구 상도동 36-1일대	1,720.2	-	1,720.2	서고시 2007-341호 (2007.9.27)

라) 공공공지 결정조서 (변경없음)

구분	도면표시번호	시설명	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
기정	①	공공 공지	동작구 상도동 36-1일대	86.0	-	86.0	서고시 2007-341호 (2007.9.27)	도로 형태로 조성

4) 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비․개량계획

구분	구역구분		가구또는 획지구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		합계	존치	개수	철거후신축	철거 이주
기정	상도1 주택재건축 정비구역	44,260.0	획지1	39,682.7	동작구 상도동 36-1번지 일원	20	-	-	20	-	부속건축물인 노인정, 경비실 동수에 포함
변경		44,114.0		39,525.7		17	-	-	17	-

결정

구분

구역구분

획지구분

위 치

주된 용도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이(m)

최고층수

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적(㎡)

정비

계획

예정

법정상한

기정

상도1

주택

재건축

정비

구역

44,260.0

획지1

39,682.7

상도동

36-1

공동주택 및

부대복리시설

19 이하

206 이하

230.26 이하

86m 이하

30층 이하

변경

44,114.0

획지1

39,525.7

상도동

36-1

공동주택 및

부대복리시설

20 이하

241.60 이하

244.65 이하

86m 이하

30층 이하

기정

주택의 규모 및 규모별 건설비율

·주택공급계획

구분	세대수 (소형주택)	비율(%)	비고
계	711 (60)	100.0
60㎡ 이하	161 (60)	22.65
60∼85㎡이하	298	41.91
85㎡ 이상	252	35.44

·85㎡ 이하 규모 세대수 비율 : 64.56% , 85㎡ 이하 규모 연면적 비율 51.97%

변경

·주택공급계획

구분	세대수 (소형주택)	비율(%)	비고
계	897 (8)	100.0
60㎡ 이하	257 (8)	28.65
60∼85㎡이하	584	65.11
85㎡ 이상	56	6.24

·85㎡ 이하 규모 세대수 비율 : 93.76% , 85㎡ 이하 규모 연면적 비율 90.65%

기정

건축물의

건축선에 관한 계획

·상도동길 및 북측 도로변 : 건축한계선 3m

·인접대지경계선 : 건축한계선 3m

기정

심의완화사항

·용적률 완화 (도시 및 주거환경정비법 제30조의3)

-정비계획용적률 : 206%,    예정법적상한용적률 : 230.26%

변경

·용적률 완화 (도시 및 주거환경정비법 제30조의3)

-정비계획용적률 : 241.60%, 예정법적상한용적률 : 244.65%

나) 건축시설계획

다) 개발가능(상한)용적률 산정

구분

산정내용

기정

토지이용계획

구역면적

획지

(공동주택)

계획정비기반시설

계획정비기반시설 내 국·공유지

44,260.0㎡

39,682.7㎡

4,577.3㎡

-

공공시설부지

제공면적

(순부담)

·계획정비기반시설 면적 – 계획정비기반시설 내 국·공유지

= 4,577.3㎡-0㎡ = 4,577.3㎡

정비계획

용적률

·정비계획용적률 : 206% 이하

·개발가능용적률 = 계획(기준)용적률 × (1+1.3 × α)

= 210% × (1+1.3 × 0.115347) = 241.48%

※ 계획(기준)용적률 = 210%

※ α = 공공시설로 제공한 면적(순부담) / 공공시설부지로 제공한 나머지면적

= 4,577.3㎡/39,682.7㎡ = 0.115347

변경

토지이용계획

구역면적

획지

(공동주택)

계획정비기반시설

계획정비기반시설 내 국·공유지

44,114.0㎡

39,525.7㎡

4,588.3㎡

13㎡

공공시설부지

제공면적

(순부담)

·계획정비기반시설 면적 – 계획정비기반시설 내 국·공유지

= 4,588.3㎡-13㎡ = 4,575.3㎡

정비계획

용적률

·정비계획용적률 : 241.60% 이하

·개발가능용적률 = 기준용적률 × (1+1.3 × α)

= 210% × (1+1.3 × 0.115755) = 241.60%

※ 계획(기준)용적률 = 210%

※ α = 공공시설로 제공한 면적(순부담) / 공공시설부지로 제공한 나머지면적

= 4,575.3㎡/39,525.7㎡ = 0.115755

기정

법적상한용적률

·법적상한용적률 : 230.26%

변경

법적상한용적률

·법적상한용적률 : 244.65%

- 법적상한용적률 적용대상으로 도시계획위원회 심의 시 결정된 예정법적상한용적률은 건축위원회 심의를 통해 확정 예정

5) 재건축소형주택의 건설에 관한 계획

구분	건립위치	부지면적(㎡)	동수	연면적(㎡)	세대수	세대규모 (전용)	비 고
기정	획지1	39,682.7	3동	4,859.31	60세대	59.94㎡
변경	획지1	39,525.7	1동	672.96	8세대	59.99㎡

■ 재건축 소형주택 공급면적 산정

구분		적용산식			비고
기정	법적상한 및 정비계획 용적률 산정	예정법적상한 용적률		230.26%	-
		정비계획 용적률		206%	-
	증가된 용적률 50%	(법적상한용적률 – 정비계획용적률 )×50% =12.13%			서울특별시도시 및 주거환경정비조례 제20조
	연면적 환산	· 증가된 용적률의 50% × 순사업부지 면적 =12.13% × 39,682.7㎡ = 4,813.51㎡
	재건축소형주택 확보계획	· 연면적(공급면적) : 4,860.60㎡ · 세대수 : 60세대 - 전용 59.88㎡ (공급 80.99㎡) : 60세대			기준 이상 확보
변경	법적상한 및 정비계획 용적률 산정	예정법적상한 용적률	244.65%
		정비계획 용적률	241.60%
	증가된 용적률 50%	(법적상한용적률 – 정비계획용적률 )×50% =1.525%			서울특별시도시 및 주거환경정비조례 제20조
	연면적 환산	· 증가된 용적률의 50% × 순사업부지 면적 =1.525% × 39,525.7㎡ = 602.76㎡
	재건축소형주택 확보계획	· 연면적(공급면적) : 672.96㎡ · 세대수 : 8세대 - 전용 59.99㎡ (공급 84.12㎡) : 8세대			기준 이상 확보

6) 정비사업 시행계획

구분	시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비 고
기정	주택재건축 사업에 의한 관리처분 방법에 의함	구역지정고시가 있는 날로부터 4년이내	상도대림아파트 재건축조합	294세대 증가
변경	주택재건축 사업에 의한 관리처분 방법에 의함	구역지정고시가 있는 날로부터 4년이내	상도대림아파트 재건축조합	484세대 증가

[참고]

■정비구역 변경

구역면적	구역경계 조정 44,260.0㎡ → 44,114.0㎡ (감 146.0㎡)
변경사유	36-6번지 소유자의 정비구역 제척 요구

■용도지역 변경

○ 36-6번지 제척에 따른 146㎡ 용도지역 환원 (제3종일반주거지역 → 제2종일반주거지역)

■토지이용계획

○ 교차로(중로2-32 종점부) 가각 변경  및  36-6번지 제척에 따라 공동주택용지 면적 157㎡ 감소

< 기정 >	< 변경 >

구 분	명 칭	면 적(㎡)				비 율(%)	비 고
		기 정	변 경		변경후
합 계		44,260.0	감)	146.0	44,114.0	100.0
정 비 기 반 시 설	소 계	4,577.3	증)	11.0	4,588.3	10.4	가각변경
	도 로	679.1	증)	11.0	690.1	1.6
	어린이공원	1,720.2		-	1,720.2	3.9
	공공공지	86.0		-	86.0	0.2
	경관녹지	2,092.0		-	2,092.0	4.7
획 지	소 계	39,682.7	감)	157.0	39,525.7	89.6	구역제척
	획지1 (공동주택용지)	39,682.7	감)	157.0	39,525.7	89.6

■건축계획(안)

< 기정 >	< 변경 >

구분	기정	변경
대지면적	39,682.7㎡	39,525.7㎡
건축면적	7,072.42㎡	7,845.85㎡
건폐율 (계획/정비계획)	17.52% /19% 이하	19.85 % / 20% 이하
연면적	138,137.25㎡ (부대복리시설 48,618.16㎡ )	144,792.23㎡ (부대복리시설 50,714.51㎡)
용적률 (정비계획/법적상한/건축계획)	206% / 230.26% / 230.20%	241.60% / 244.65% / 244.65%
층수	최고 30층이하 (계획 30층)	최고 30층이하 (계획 29층)
동수	9동	8동
세대수 (분양/소형임대)	711세대 ( 651세대 / 60세대 )	897세대 (889세대 / 8세대)
주차대수 (계획/법정)	1,134대 / 980대	1,166대 / 974대

< 배치도 >

< 조감도 >